荷兰服装零售商Zeeman在阿尔芬的配送中心部署自动化订单拣选系统后，用电需求超出既有电网接入上限。在荷兰多个电网拥堵地区，企业申请新增或扩大用电容量往往需要进入等待名单。2026年4月，等待新增或扩大用电容量的大型企业和机构约1.5万家，到年中升至15498家。排队优先级依次向能够缓解电网拥堵的项目、急救医疗与国防等安全功能、住房与教育等基本需求倾斜，普通商业仓库通常排在上述项目之后，部分地区的等待时间已超过十年。迪门分区电网约150宗阿姆斯特丹客户申请因建设进度调整，脱离等待名单的时间由2036年第四季度推迟至2037年底。
Zeeman最终采用容量限制合同并配套电池系统解决用电问题。电网不拥堵时配送中心可使用更高容量，需要削减负荷时由电池为自动化设备补电。电池由EcoPowerCell持有，Zeeman无需购买或租赁，电池闲置时由运营方参与能源市场交易，相关收益用于分担系统融资成本。该配送中心因此得以在不等待常规电网扩容的情况下推进自动化与扩张。
这一案例折射出欧洲物流地产的结构性变化。CBRE发布的《2026年欧洲物流租户调查》覆盖109家欧洲大型仓储使用企业，据此估算欧洲已使用仓储存量中每年约3％面临功能性过时风险，约合1200万平方米。这些仓库多数位置良好、结构完好，短板集中在电力供应。调查显示，超过44％的大型仓储使用者将电力供应列为选址重要因素，比例是四年前的两倍以上。
仓库用电结构正在从照明、通风、叉车充电转向全面电气化。CBRE在9月的研究中将新增用电归为三类：自动化拣选和分拣系统、配送车队充电设施、温控仓储。英国一家公用设施咨询公司给出的经验值为，普通常温仓库每1万平方英尺需5至15千伏安，自动化履约中心需50至150千伏安，冷库需100至300千伏安，电动车队场站可能达到100至500千伏安。同等面积下，自动化仓库用电约为普通仓库的十倍，一个过去只需1兆伏安的场地全面电气化后可能需要5至8兆伏安。CBRE研究员透露，73％的租户希望下一个仓库达到Level 2以上自动化水平。
电动卡车构成更大变量。ICCT和弗劳恩霍夫研究所测算，在政策友好情景下，欧洲电动卡车充电需求2035年将达到约100太瓦时，2045年约200太瓦时，大部分发生在场站并集中于少数物流热点地区。物流园因此需要兼做车队充电站，而兆瓦级充电站取得电网接入审批的时间往往长于建设周期。欧洲电动重卡目前仅占中重卡销量约3％，中国这一比例已达28％，欧洲仓库当前感受到的电力压力只是这轮电气化的开端。Savills在10月的调查显示，89％的相关受访企业预计未来三年用电需求增加，26％已感到现有仓库供电不足。
仓库缺电的同时，数据中心同样在寻找电力。两者所需条件高度重合：大块工业用地、靠近城市、充足电力。英国最大物流地产商SEGRO持有超过2.5吉瓦通电土地储备，其在7月半年报中列出两组潜在租金：在土地储备上开发工业物流项目为3.13亿英镑，利用1.4吉伏安电力开发数据中心为4.64亿英镑。全球最大物流地产商Prologis在2026年前九个月39亿美元开发启动额中，21亿美元投向数据中心项目，电力储备管线约5.8吉瓦，按毛坯交付计算约有170亿美元开发潜力，按交钥匙交付最高可达870亿美元。
今年6月，Prologis向SEGRO提出收购，彭博将这笔交易定性为押注英国数据中心。SEGRO董事会起初拒绝，8月接受约140亿英镑的股票加现金方案，交易预计2027年上半年完成。最终报价较SEGRO调整后每股净资产溢价14％，较报价前一日股价溢价39％。市场为SEGRO账面资产之外支付的对价，很大一部分对应其在伦敦周边取得的电力资源。
按每兆伏安电力折算，数据中心对应的年潜在租金约33万英镑。仓库一侧，Knight Frank数据显示伦敦东南部Basildon今年三季度优质仓库租金为每平方英尺14.50英镑，一座50万平方英尺的自动化大仓年租金约725万英镑，按5至10兆伏安用电计算，每兆伏安对应73万至145万英镑。伦敦西部5万平方英尺以上仓库优质租金达每平方英尺29.50英镑，当地自动化仓库每兆伏安对应租金可能为数据中心的十倍左右。数据中心的优势在于能够一次消化大量电力：SEGRO在伦敦Park Royal开发的首个全配置数据中心进线电力为70兆伏安，相当于7至14座大型自动化仓库的总用电，占地却小得多。SEGRO的1.4吉伏安电力若全部交给仓库，需要一两百座大型自动化仓库才能用完。物流企业被挤压的环节因此集中在变电站附近地块和电网排队名额上，在荷兰等排队体系中，一个数据中心申请几十兆伏安即占掉一批仓库的位置。
老仓库还面临欧盟能效法规压力。根据修订后的《建筑能效指令》，各成员国以2020年建筑能耗排序设定门槛，确保能效最差的16％非住宅建筑面积在2030年前达标，2033年扩大至26％，成员国转化期限为2026年5月29日。达不到门槛的物业需投入改造，或在出租和融资中面临更多限制。自动化、冷链和车队充电持续推高单位面积用电量，仓库越现代化，在能耗排名上的压力可能越大。业主的应对方式包括在屋顶安装光伏、配置储能，以自发电抵消部分能耗并缓解电网接入不足，其业务正从出租空间延伸至管理电力。
电网扩容周期长达十年，物流企业难以等待。容量限制合同、电池配套、自发自用等方案正在成为欧洲仓储运营的常规选项，而大容量电网接入点在可见的几年内预计仍将优先流向数据中心。
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